Cet article a été écrit début 2014. 6 ans après (juin 2020), l'analyse est-elle toujours pertinente ? 6 ans après fait le bilan est "As usual".
On a remis trois balles dans la machine, on fait toujours de la défiscalisation genre Périsol et Cie pour promouvoir le locatif, on fait toujours du PTZ avec des effets de seuil et des effets d'aubaine non corrigés.
Le marasme dans la construction en 2014 a fait place à une vraie embellie (plus de constructions, plus d'emplois...), toutefois depuis fin 2018, début 2019, il semble que ça retombe.
L'incitatif en matière de logement va toujours dans le sens de la défiscalisation des plus-values plutôt que dans celui de la taxation de celles-ci. Ainsi, on préfère toujours faire un cadeau fiscal à un propriétaire foncier de terrain qui vend, plutôt que de le taxer s'il ne vend pas dans un délai donné.
Ainsi, le système inflationniste immobilier est maintenu.
La rétention foncière ne crée pourtant aucun service, ne requiert aucun travail, aucun talent, aucune imagination ... Le lobbying de la profession immobilière est efficace.
La prédiction faite en 2014 sur l'évolution à la hausse des taux d'intérêt ne s'est pas réalisée, les taux sont restés très bas et ils le resteront après la crise du Covid-19. Les dossiers de prêt devront présenter plus de garanties donc profiter aux classes déjà les mieux loties. Le risque économique actuel est que les liquidités lâchées pour relancer et réorienter l’économie post crise Covid-19, aille en grande partie à maintenir les prix immobiliers trop haut. On le sait, c’est pas perdu pour tout le monde.
Ce n’est nullement équitable, le rentier immobilier qui sommeille en vous est roi. Je ne sois pourtant aucune raison pour que les petits et gros propriétaires de biens dans les grandes villes (à partir de 200 k€) en profitent davantage que les locataires ou que les habitants des zones moins dynamique ou en perte de population. Certes la "bourse" profite aussi de ces taux vas, mais les plus-values des particuliers comme des entreprises y sont fiscalisées.
La crise du logement en quantité et en qualité est toujours là. L’isolation phonique est toujours calamiteuse, il n’est pas rare d’entendre pisser le voisin ou allumer l’interrupteur. Quant à l’isolation thermique, ça fait longtemps qu’on parle de grand chantier. Mais le coût énergétique d’un logement n’est pas seulement dans le logement lui même, il est largement dans les déplacements que la situation du logement induit. A ce sujet encore une fois, rien de nouveau, aucun volontarisme.
La lutte contre le chômage, la santé et l’environnement sont des priorités nous dit-on.
Pourtant !!!! Il n'y a eu aucun progrès réalisés au sujet de la mobilité résidentielle alors que les difficultés d'appariement sur le marché de l'emploi du fait de la mobilité résidentielle trop coûteuse sont toujours pointées. Des personnes qui pourraient accepter un travail ou un autre travail ne l'acceptent pas pour des raisons de logement.
La collocation s'est développée, nombre de salariés qui ne souhaitent pas ce mode d'habitat y sont contraintes, à 40 ans, 50 ans être colloc, c'est pas le top ! .... Les prix immobiliers dans les grandes villes attractives (Lyon, Bordeaux, Paris, Lille, Nantes, Renne...) ont très fortement augmenté (de +15 à +25 %), ont aussi un peu augmenté dans les villes moyennes moins attractives (10%) et se sont maintenus ou ont baissé dans les villes qui perdent de la population.
Entretien de la pénurie locative dans les grandes villes et aux abords, coûts élevés.
Aucune mesure sérieuse d'aménagement du territoire pour enrayer ou freiner ce phénomène n'a été prise. Cette évolution des prix dans les grandes villes fait que le périurbain aux abord de ces grandes villes et des villes moyennes, se développe toujours, "As usual".
Les coûts trop élevé dans ces grandes villes dissuadent les travailleurs à revenus moyens (<2500 €/mois) d’acheter et sont contraint de louer à coût trop cher, ce qui les empêche aussi d’épargner. C’est pas de chance, la pénurie locative est ainsi maintenue, voire même subventionnée par l’État avec les dispositifs Périsol et Cie qui mettent en concurrence ces candidats à l’achat locataire avec des candidat déjà propriétaires qui veulent acheter pour louer et faire une plus-value après. Comme politique sociale, on pourrait mieux faire.
Pénalisation des petites villes
Les frais de mutation trop élevés dissuadent les actifs d'acheter dans les zones où l'évolution des prix immobiliers est à la baisse ou presque, ce qui accentue la désaffection de ces zones : risque de perte sur frais de mutation + risque de perte sur valeur. En outre, les locataires dans ces zones ont toujours un préavis de 3 mois lorsqu'ils souhaitent changer d'appartement : gros frein à la mobilité. Le passage de 3 mois à un mois de la durée des préavis sur les locations dans les "villes tendues" a fait que les locataires hésitent beaucoup moins à quitter un appartement qui ne les satisfait pas ou plus. Il y a plus de rotation, le marché locatif fonctionne mieux.
On nous bassine toujours avec les alertes pollution de l'air dans les grandes villes, mais si le fric fou mis pour entretenir la rente immobilière était mis dans les économies d'énergie du logement....on émettrait moins de gaz à effet de serre, on consommerait moins d'électricité....Les bouchons sont plus que jamais présents aux heures pointe aux abord des grandes villes : que de temps perdu, de fatigue, de pollution...
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Le 5 août 2014 https://www.yzonka.net/mobilite-immo.html (mise à jour le 5/12/2014)
Immobilier trop cher, mobilité résidentielle bloquée,
le problème, les solutions.
Le 23 juin 2014, le journal « Les échos » titrait : « La Grande-Bretagne et la France, deux pays où se loger coûte cher » (1).
L'offre
de logements a du mal à satisfaire la demande : les publications
statistiques du ministère en charge du logement mentionnent : « Sur
les douze derniers mois, de juillet 2013 à juin 2014, la
construction de 387 700 logements a été autorisée, soit une baisse
de 20,2 % par rapport aux douze mois précédents. »
(référence :
http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/CS543.pdf - page 2,
séries brutes). Cette situation alimente une pénurie et est à la
base de nombreux troubles. Les mécanismes d'ajustement du marché
« marchent » mal dans le cas du logement : demandes
et attentes fortes, mais retards, inertie, marché plus ou moins
confidentiel, asymétrie d'information entre vendeur ou constructeur
et acheteur….
On
regarde le problème "logement" d'un point de vue statique,
sans s'intéresser aux modalités pratiques de changement de
propriété et d'occupation des logements, or
c'est le flux qui fait le prix du marché, c'est le flux qui permet
d'ajuster l'offre à la demande, et ce flux c'est essentiellement le
fait de la mobilité résidentielle.
Il y a un vrai problème de mobilité résidentielle en France parce que cette mobilité est entravée. Les conséquences de ce problème sont graves et multiples.
Économiquement, il affecte à la fois les possibilités d'évolution professionnelles, notamment si pour accepter un nouvel emploi, il faut changer de domicile ou sacrifier à de longs et coûteux déplacements domicile/travail.
Il affecte la consommation d'énergies et donc, la balance commerciale du pays.
Il affecte, l'économie des transports, il est une cause de la saturation des infrastructures de réseaux (routes, réseaux électriques, réseaux d'eau,....).
Il pèse sur la compétitivité et sur l'emploi. En effet : devoir payer les actifs plus cher pour qu'ils puissent se loger correctement nuit à la compétitivité. Également, payer des actifs fatigués par les transports domicile/travail trop longs a un impact économique non mesuré mais réel en plus d'un impact sanitaire (fatigue, accidents de la route, pollution...) lui aussi non mesuré mais tout aussi réel. Il affecte aussi de façon significative le marché du logement dans lequel les Français engloutissent communément 20 % à 40 % de leur revenus sans véritable mieux en termes de qualité. Ce « trop dépensé en logement et transport » pourraient aller vers d'autres secteurs, vers la consommation de loisir, vers l'investissement pour les économies d'énergie, vers une meilleure alimentation. De la même façon que pour l'argent, l'excès de temps passé en transport domicile/travail peut être regardé comme du temps qui pourrait être consacré à d'autres activités : sport, être avec ses proches, ses enfants, activités sociales ou associatives..., ou même travail pour les acharnés de la compétitivité.
Socialement et individuellement, le problème de la mobilité résidentielle en France affecte les possibilités de changer de lieu de vie, de ville, de s'extraire de cohabitations non désirées, de dé-cohabiter lorsque ça va plus. Pouvoir habiter avec l'être aimé comme pouvoir dé-cohabité, c'est très important, il y a des enjeux de vie majeurs à ce sujet, des impacts sur la santé physique et mentale considérables.
Les Français sont de moins en moins disposés à acheter ou à conserver un bien immobilier pour le louer, c'est la fameuse crise du secteur locatif dont on fait mine de ne pas arriver à s'extraire. Par ailleurs, les accédants à la propriété ne se bousculent pas. Que faire ? Remettre « trois balles » dans la machine à coup de subventions ou de ristournes fiscales du style Duflot, Périssol & Cie, PTZ, prime d'épargne logement, défiscalisation des intérêts d'emprunt comme jadis, moins de fiscalité et plus de souplesse dans les SCI, aides aux locataires avec les APL. Sur la durée, l'efficacité de ce style de mesures très coûteuses est médiocre, voire négative. En effet, ces mesures génèrent de multiples effets d'aubaines et des effets secondaires néfastes (pas pour tout le monde). Un de ces effets est que la promotion de l'investissement locatif genre Périssol et Cie, est de mettre en concurrence sur le marché des investisseurs des rentiers qui veulent investir, avec des ménages qui veulent acheter pour se loger. Le résultat est une augmentation des prix tant du foncier que du bâti. Les multiples allègements fiscaux sur le foncier et sur le bâti vont également dans ce sens inflationniste. Après 40 ans de cette politique, les prix sont trop élevés et en discordance avec les revenus des actifs. On pourrait réagir, mais l'attentisme demeure, on reporte, la déflation est latente, pendant ce temps des quantités de Français vieillissent pas bien satisfaits de leur condition de logement.
Avec ces ingrédients : prix trop élevés, difficultés à changer des habitudes de valorisation, ce à quoi s'ajoute des coûts de transaction très élevés (rémunération des agences et du notaire, impôts.), il n'est pas étonnant que ce soit le marasme dans la construction. En raison des coûts de transaction (impôt de mutation, notaires, agence,…), le risque de pertes importantes à la revente en cas de nécessités imprévues de changement de domicile (changement de travail, séparation, mise en ménage, naissance, maladie,... ) est dissuasif. De fait, les gens attendent, reportent, supportent leur mal logement, n'osent pas changer de boulot s'il faut déménager, continuent leurs longs trajets domicile/travail.
En France, on prône la mobilité professionnelle, tout le monde la réclame, tant le secteur privé que le secteur public, mais on entrave sans le dire, la mobilité résidentielle.
Dans le secteur locatif, quel actif au chômage bénéficiaire d'un logement HLM ou d'une APL accepterait un nouveau travail qui nécessiterait un changement de domicile s'il risque de perdre son logement ou son APL, et les durées de préavis locatif trop longues, et les rémunérations d'agences immobilières trop élevées, et le peu d'information sur les biens à louer, le temps que ça prend,… sans compter le coût du déménagement lui même...
Les effets sociaux, économiques, environnementaux se conjuguent dans ce sujet « mobilité ». Pourquoi le débat politique ne s'empare t-il pas de ce problème majeur ?
Sans doute le clientélisme politique, le conservatisme, le manque d'idée, de volonté, d'audace, sans doute aussi le fait que la représentation politique de haut niveau (parlementaires, ministres…) est très majoritairement composée de professions libérales et de fonctionnaires très peu confrontés à ce problème de mobilité résidentielle. Sans compter le poids du lobby immobilier pour qui, la pénurie de logements est juteuse.
Le lobby immobilier a naturellement rendu responsable « la gauche » de la panne. Pour expliquer la panne ce lobby a évoqué : les nouvelles normes de construction, les normes thermiques notamment, l'obligation de plusieurs places de stationnement pour les grands appartements, l'obligation d'ascenseur, les normes handicapés, …. et surtout la loi ALUR, que n'a t-on pas dit sur Cécile Duflot qu'on a critiqué jusqu'à sa jupe à fleurs… Il n'empêche que si aucune de ces mesures n'avaient été prises, la panne serait quand même là et sans doute plus grave.
Le secteur de la construction et de l'immobilier ne tient que s'il y a un espoir de plus-value. A ce jour, il ne tient qu'à la faveur de taux de crédit extraordinairement bas. Une petite remontée des taux et ce sera la chute. Le bateau coule normalement en attendant le moment fatidique, avant les prochaines élections présidentielles où tout s’accélérera. Pour que ça arrive, il suffira, avant ces élections, que quelques agences de notation dégradent la note de la France pour que les taux aux particuliers, qui évoluent dans le même sens que les taux accordés aux pays endettés, remontent, ou que la BCE décide d'être moins « cool ». Pas sûr qu’un jour, ça n’arrive pas….
Depuis des années, on n'a apporté aucune réponse à ce problème de mobilité. Pire, le gouvernement actuel (Hollande) a comme les autres, aggravé la situation en permettant aux conseils départementaux d'augmenter les frais de mutation. Dans le même sens, contrairement à la volonté des parlementaires, les décrets permettant l'application de la loi ALUR ont singulièrement tardé et ne sont pas à la hauteur, ils n'ont pas créé de choc permettant de mieux ajuster l'offre à la demande. Ces décrets auraient pourtant permis une baisse significative des frais d'agence immobilières pour les locataires et auraient pu contribuer à la baisse des prix. Le gouvernement prétendument de gauche (2014), mais tout à une logique de placement immobilier plutôt que de logement, a préféré faire payer les locataires plutôt que les propriétaires et les rentiers.
Parce que les actifs sont appelés bien plus qu'avant à une mobilité résidentielle, parce que nos vies ne sont pas aussi linéaires qu'il y a 10, 20, ou 40 ans, on ne peut pas rester dans le status-quo à ce sujet.
Les solutions à mettre en œuvre sont :
1 - réduire drastiquement les coûts de transaction immobilières en supprimant les frais de mutation, en les réduisant aux seules rémunérations des notaires que l'on plafonnerait à 0,7 % du prix de vente,
2 – compenser la ressource fiscale liée aux frais de mutation par :
d'une part, l'imposition de toutes les plus-values immobilières à environ 33 % , quelque soit la durée de détention et l'usage ou non du bien en tant que résidence principale (par comparaison : le taux global d'imposition sur les plus-values mobilières est de l'ordre de 42 % pour les particuliers hors PEA et les revenus du travail pour les gens normaux sont communément taxés de 15 % à 35 %, la TVA est aussi à 20 %),
d'autre part, par l'instauration d'une taxe sur la valeur locative comme en Suisse, cette taxe serait payée par tous les propriétaires sur l'assiette de la valeur locative du bien qu'ils habitent. Le montant de cette taxe pourrait s'élever annuellement à environ 5 % de cette valeur locative. Ce qui serait "peu douloureux" et moins douloureux que le paiement des frais de mutation en tant que tels et du crédit sur ces frais.
Ces solutions sont possibles, justes et efficaces.
Possibles
Les recettes fiscales de l’État seraient préservées. Certes, les recettes liées aux plus-values s'éroderaient au fil du temps du fait de la baisse de ces plus-values, mais ces recettes seraient compensées par l'impôt sur la valeur locative que tous les propriétaires paieraient, donc avec une assiette plus large et plus régulière. Pour que l’État puisse recueillir le produit de l’impôt sur les plus-values, il faut évidemment mettre en œuvre ces dispositions avant que les prix ne baissent, donc avant que les taux ne remontent. Or, ils peuvent justement remonter si la confiance en la capacité de l’État à rembourser sa dette baisse. Il faut donc agir dès maintenant. Payer plus d'impôts aujourd'hui, ce sera en payer beaucoup moins demain.
Du point de vue de l'intérêt des vendeurs, le paiement de l'impôt sur la plus-value serait compensé par un prix de vente supérieur du fait de la suppression des frais de mutation (8 % environ) qui redonnerait du pouvoir d'achat aux acheteurs et qui permettrait donc, d'augmenter les prix. Le prix pourrait être aussi sensiblement augmenté du simple fait de l'augmentation de la liquidité des biens immobiliers. Cette augmentation des prix de vente générée par l'accroissement du pouvoir d'achat de l'acheteur et par l'augmentation de la liquidité peut, à mon sens, être estimée entre + 7 % et + 16 %.
Pour, les professions immobilières (agents immobiliers, notaires,...), leur moindre rémunération par transaction pourrait être compensée par l'augmentation de leur nombre.
Du point de vue de l'intérêt des acheteurs, l'impôt sur la valeur locative serait nettement avantageux. En effet, une taxe sur la valeur locative fixée à 5 % de la valeur du bien correspondrait un impôt d'environ 350 €/an pour un appartement de 140 k€ (loué 580 €/mois hors charges), et pour lesquels les impôts de mutation s'élèveraient avec le système actuel à environ 11 200 € (environ 8 %). Or, payer 350 €/an d'impôts, c'est bien moins risqué et plus économique que de payer d'un coup 11200 € en s'endettant à crédit; sur 20 ans, avec un taux de crédit de 3,5 %, c'est même quasiment deux fois moins cher (coût du remboursement avec intérêts, environ 776 €/an).
Il faut aussi bien avoir en tête qu'avec des coûts de transaction très réduits, une personne qui vend un bien pour en acheter un autre comparable, ne perd rien ou presque. Si elle vend moins cher, elle rachète aussi moins cher (2).
Justes
L'impôt sur la plus-value immobilière est juste. Quand un bien immobilier prend de la valeur, par exemple parce qu'un tramway, une gare TGV ou un hôpital sont construits à proximité, il est normal que le vendeur habitant ou non ce bien, paie un contribution pour la plus-value réalisée. Actuellement, le propriétaire habitant qui vend son bien, encaisse la totalité de la plus-value sans payer d'impôts alors que l'actif à revenus moyens paie communément un impôt de 10 à 20 % sur ses revenus professionnels.
Les propriétaires de longue date pourraient évidemment se sentir lésés vis-à-vis de cet impôt sur la valeur locative. Sur ce point, il n'y a hélas pas de réponse satisfaisante à leur apporter, mais ils pourraient se consoler en se disant que les locataires paient indirectement 4 fois plus d'impôts qu'eux sur le même poste. En effet, un propriétaire qui loue un appartement paie environ 20 à 30 % d'impôts sur le revenu de sa location, impôts qu'il répercute sur le montant du loyer qu'il facture à son locataire. C'est donc en définitive, le locataire qui paie l'impôt et le propriétaire qui le verse. C'est comme pour la TVA, c'est in fine le consommateur final qui paie (3). De plus, il se trouve que les propriétaires sont très généralement plus riches que les locataires. Ainsi, dans le système actuel, ce sont les plus riches qui paient le moins.
Dans les faits, l'impôt sur la valeur locative existe plus ou moins dans les taxes foncières, mais le montant de cet impôt n'est pas du niveau car il calculé sur des valorisations de bien immobiliers trop faibles et désuètes. De plus, les logements anciens donc plutôt de centre ville,sont relativement épargnés par rapport aux logements récents plutôt en zone périphériques habités par des populations disposant généralement de moins de revenus disponibles que les habitants de centre ville.
En cas de nécessité de déménagement, pour des impératifs professionnels par exemple, le récent propriétaire perd l'intégralité des frais de mutation qu'il a payés. Jusqu'alors, ça « passait » du fait de l'augmentation des prix immobiliers, mais cette augmentation a heureusement pris fin (2). La perte est aussi lourde qu'injuste. Encore une fois, on ne peut promouvoir la mobilité professionnelle tout en maintenant ce type de pénalité sur la mobilité résidentielle.
Efficaces
L'efficacité se mesure à la satisfaction des besoins : besoin en logements de qualité à proximité des lieux de travail, besoin de rénovation énergétique des logements, besoins de financement de l’État et des services publics sur des bases justes et acceptées.
La taxe sur la valeur locative serait justement un outil efficace pour lutter contre la vacance immobilière. Cette vacance correspond à une mobilisation de l'espace bâti sans contrepartie pour la collectivité. Or, cet espace est précieux et rare dans les grandes villes, il n'est donc pas à gaspiller. En ville, cette mobilisation pour rien de l'espace bâti engendre des frais pour la collectivité, frais peu visibles mais bien réels, frais tels que ceux générés par la nécessité d'étendre en périphérie les réseaux de routes, de rues, d'électricité, d'eau, de transports publics... Les prix d'achat trop élevés ne favorisent aussi pas l'investissement dans la rénovation énergétique.
Par ailleurs, avec la taxation de toutes les plus-values, l'augmentation de la valeur d'un bien immobilier du fait des travaux auto-entrepris ou réalisés par du travail au noir serait enfin taxée. À ce sujet, il n'y a aucune raison pour que ce travail, source de revenus cachés, échappe totalement à l'impôt et aux cotisations sociales. Le moindre recours à cette forme de travail peu visible, mais très répandue serait donc favorable à l'emploi, notamment dans le domaine du second-œuvre dans le bâtiment. Pour le coup, les artisans du bâtiment devraient être favorables à cette taxe. Ce serait aussi profitable à la sécurité sociale : combien d'amateurs constructeurs se blessent ou s'exposent à des toxiques en réalisant des travaux qu'ils feraient mieux de confier à des professionnels.
Également, mettre fin à la pénurie de logements corrects permettrait de limiter drastiquement les montants des aides aux logements (APL, Duflot/Périssol et Cie,...), créerait de l'emploi et réduirait le déficit de compétitivité avec les pays européens où l'immobilier est moins cher comme l'Allemagne, l'Espagne...
En conclusion, le système actuel de fiscalité et d'aide sur le logement est mauvais, il :
entrave la mobilité résidentielle, ce frein à la mobilité résidentielle entraîne un surplus de déplacements (encombrement des réseaux routiers, de transport en commun, pollutions, fatigue...)
entrave la mobilité professionnelle,
taxe les transactions et non pas les plus-values,
assoit une part significative des recettes fiscales de l’État et des collectivité locales sur des bases sujettes à de fortes variations conjoncturelles alors que les revenus d'une taxe sur la valeur locative seraient plus réguliers,
ignore les « frais évités » par une classe en principe plus fortunée, les propriétaires, mais taxe indirectement de façon aussi forte que discrète, une classe moins dotée, les locataires appelés à la mobilité professionnelle et géographique,
laisse échapper de l'impôt, aux dépends du travail déclaré, une part du travail,
laisse échapper de l'impôt des plus-values significatives et en nombre au seul prétexte qu'elles sont générées par des particuliers habitants (clientélisme électoral),
coûte aux contribuables des montants énormes en aides sociales au logement,
prend du temps de travail, prend du temps de loisir, fatigue…
Il faut, au plus tôt, le réformer en profondeur.
Daniel BOBILLIER
(1) Myriam Chauvot / Journaliste - http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/0203585157658-la-grande-bretagne-et-la-france-deux-pays-ou-se-loger-coute-cher..... ).
(2) Avec l'augmentation continue des prix immobiliers, un vendeur qui rachète un bien équivalent à celui qu'il vend est perdant, mais il ne s'en rend pas compte car il paie les frais de mutation proportionnellement au prix d'achat de son nouveau bien. Le paradoxe est qu'il est perdant est qu'il se croit gagnant et riche.
(3) Un actif qui gagne 1500 € net/mois, qui dépense 700 €/mois de produits soumis à TVA à 20 %, paie 140 € de TVA, s'il paie un loyer de 450 €/mois et que son propriétaire est imposé à 25 %, cet actif paie indirectement 112,5 € d'impôts via son propriétaire. 2 % de baisse de TVA ne procurerait à cet actif qu'une économie de 14 €/mois. En conclusion, si l'on veut augmenter le revenu disponible des bas revenus, c'est avant tout, sur le coût du logement, sur les coûts des déplacements et de l'énergie liés au logement qu'il faut intervenir. Pour les personnes à bas revenus, l'impact de changement à la hausse ou à la baisse de quelques points de TVA reste faible sur le revenu disponible par rapport à l'excès de dépenses liées au logement (loyer, transport, énergie,...).
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