Cet article a été écrit début 2014.  5 ans après, l'analyse est-elle toujours pertinente ?    Le bilan (en orange) 5 ans après (mars 2019) fait le point.

Les orientation fiscales, en matière d'urbanisme et en matière d'aménagement du territoire sont dans la ligne de ce qui se fait depuis 40 ans. Il y a eu quelques progrès, mais pas de vraie inflexion. Les problèmes économiques, de santé, sociaux, urbanistiques et d'environnement liés à ces sujet se sont aggravés et ne sont pas prêt d'être résolus.

   Le 5 août 2014 https://www.yzonka.net/mobilite-immo.html (mise à jour le 5/12/2014)

Immobilier trop cher, mobilité résidentielle bloquée,

le problème, les solutions.

Ce 23 juin 2014, le journal « Les échos » titrait : « La Grande-Bretagne et la France, deux pays où se loger coûte cher » (1).

L'offre a du mal à satisfaire la demande : les publications statistiques du ministère en charge du logement mentionnent : « Sur les douze derniers mois, de juillet 2013 à juin 2014, la construction de 387 700 logements a été autorisée, soit une baisse de 20,2 % par rapport aux douze mois précédents. » (référence : http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/CS543.pdf - page 2, séries brutes). Cette situation alimente une pénurie et est à la base de nombreux troubles. Les mécanismes d'ajustement du marché « marchent » mal dans le cas du logement : demandes et attentes fortes, mais retards, inertie, marché plus ou moins confidentiel, asymétrie d'information entre vendeur ou constructeur et acheteur….  
On regarde le problème "logement" d'un point de vue statique, sans s'intéresser aux modalités pratiques de changement de propriété et d'occupation des logements, or c'est le flux qui fait le prix du marché, c'est le flux qui permet d'ajuster l'offre à la demande, et ce flux c'est essentiellement de la mobilité résidentielle.

Mon analyse est qu'il y a un vrai problème de mobilité résidentielle en France parce que cette mobilité est entravée. Ce problème génère de multiple impacts.

Économiquement, il affecte à la fois les possibilités d'évolution professionnelles, notamment si pour accepter un nouvel emploi, il faut changer de domicile ou sacrifier à de longs et coûteux déplacements domicile/travail. Il affecte la consommation d'énergies et donc, la balance commerciale du pays. Il affecte les transports, l'économie des déplacements, les infrastructures de réseaux (routes, réseaux électriques, réseau d'eau,....). Il pèse sur la compétitivité et sur l'emploi. En effet : devoir payer les actifs plus cher pour qu'ils puissent se loger correctement nuit à la compétitivité. Également, payer des actifs fatigués par les transports domicile/travail trop longs a un impact économique non mesuré mais réel, en plus d'un impact sanitaire (fatigue, accidents de la route, pollution...) lui aussi non mesuré et tout aussi réel. Il affecte aussi de façon significative un marché dans lequel les Français engloutissent communément 20 % à 40 % de leur revenus sans véritable mieux en termes de qualité. Ces dépenses pourraient aller vers d'autres secteurs. De la même façon que pour l'argent, l'excès de temps passé en transport domicile/travail peut être regardé comme du temps qui pourrait être consacré à d'autres activités : sport, être avec ses proches, ses enfants, activités sociales ou associatives..., ou même travail pour les acharnés de la compétitivité.

Socialement et individuellement, le problème de la mobilité résidentielle en France impacte les possibilités de changer de lieu de vie, de ville, de s'extraire de cohabitations non désirées, de dé-cohabiter lorsque ça va plus. Pouvoir habiter avec l'être aimé comme pouvoir dé-cohabité, c'est très important, il y a des enjeux de vie à ce sujet qui affectent la santé physique et psychique.

Les Français sont de moins en moins disposés à acheter ou à conserver un bien immobilier pour le louer. Par ailleurs, les accédants à la propriété ne se bousculent pas. Que faire ? Remettre « trois balles » dans la machine à coup de subventions ou de ristournes fiscales du style Duflot, Périssol & Cie, PTZ, prime d'épargne logement, défiscalisation des intérêts d'emprunt comme jadis, moins de fiscalité et plus de souplesse dans les SCI, aides aux locataires avec les APL pour que finalement les bailleurs puissent louer plus cher. Sur la durée, l'efficacité de ce style de mesures très coûteuses est très médiocre, voire négative. En effet, il y a de multiple effets d'aubaines et des effets secondaires néfastes (pas pour tout le monde). Un de ceux-ci est que la promotion de l'investissement locatif type Périssol-Duflot et Cie, est de mettre en concurrence sur le marché des investisseurs qui veulent investir, avec des ménages qui veulent acheter pour se loger. Le résultat est une augmentation des prix, du foncier notamment.  Les multiples allègements fiscaux sur le foncier et sur le bâti vont également dans ce sens. Après 40 ans de cette politique, les prix sont trop élevés et en discordance avec les revenus des actifs. On pourrait réagir, mais l'attentisme demeure, on reporte, la déflation est latente, pendant ce temps les gens vieillissent pas bien satisfaits de leur condition de logement.

Avec ces ingrédients : prix trop élevés, difficulté à changer des habitudes de valorisation, tendance baissière en pente douce, ce à quoi s'ajoute des coûts de transaction très élevés (rémunération des agences et du notaire, impôts,.…), il n'est pas étonnant que ce soit le marasme dans la construction. En raison des coûts de transaction (impôt de mutation, notaires, agence,…), le risque de pertes importantes à la revente en cas de nécessités imprévues de changement de domicile (changement de travail, séparation, mise en ménage, naissance, maladie,... ) est dissuasif. De fait, les gens attendent, reportent, supportent leur mal logement, n'osent pas changer de boulot s'il faut déménager, continuent leurs longs trajets domiciletravail… 

En France, on prône la mobilité professionnelle, tout le monde la réclame, tant le secteur privé que le secteur public, mais on entrave sans le dire, la mobilité résidentielle, c'est totalement incohérent.

Dans le secteur locatif, quel actif au chômage bénéficiaire d'un logement HLM ou d'une APL accepterait un nouveau travail qui nécessiterait un changement de domicile s'il risque de perdre son logement ou son APL, et les durées de préavis locatif trop longues, et les rémunérations d'agences immobilières  trop élevées, et le peu d'information sur les biens à louer, le temps que ça prend,… . Sans compter le coût du déménagement.

Les effets sociaux, économiques, environnementaux se conjuguent dans ce sujet « mobilité ». Pourquoi le débat politique ne s'empare t-il pas de ce problème majeur ?

Sans doute le clientélisme politique, le conservatisme, le manque d'idée, de volonté, d'audace. Sans doute aussi le fait que la représentation politique de haut niveau (parlementaires, ministres…) est très majoritairement composée de professions libérales et de fonctionnaires très peu confrontés à ce problème de mobilité résidentielle. Sans compter le poids du lobby immobilier pour qui, la pénurie de logements est profitable.

Le lobby immobilier a naturellement rendu responsable « la gauche » de la panne. Pour expliquer la panne ce lobby a évoqué : les nouvelles normes de construction, les normes thermiques notamment, l'obligation de plusieurs places de stationnement pour les grands appartements, l'obligation d'ascenseur, les normes handicapés, …. et surtout la loi ALUR, que n'a t-on pas dit sur Cécile Duflot qu'on a critiqué jusqu'à sa jupe à fleurs…  Il n'empêche que si aucune de ces mesures n'avaient été prises, la panne serait quand même là et sans doute plus grave.

Le secteur de la construction et de l'immobilier tenait tant qu'il y avait un espoir de plus-value, ce n'est plus le cas. Ce secteur ne tient actuellement qu'à la faveur de taux de crédit extraordinairement bas. Une petite remontée des taux et ce sera la chute. Le bateau coule normalement en attendant le moment fatidique, avant les prochaines élections présidentielles où tout s’accélérera. Pour que ça arrive, il suffira, avant ces élections, que quelques agences de notation dégradent la note de la France pour que les taux aux particuliers, qui évoluent dans le même sens que les taux accordés aux pays endettés, remontent, ou que la BCE décide d'être moins « cool ». (Prédictions en 2014)

Depuis des années, on n'a apporté aucune réponse à ce problème de mobilité. Pire, le gouvernement actuel a comme les autres, aggravé la situation en permettant aux Conseils Départementaux d'augmenter les frais de mutation. Dans le même sens, contrairement à la volonté des parlementaires, les décrets permettant l'application de la loi Alur on singulièrement tardé et ne sont pas à la hauteur, ils n'ont pas créé de choc permettant de mieux ajuster l'offre à la demande. Ces décrets auraient pourtant permis une baisse significative des frais d'agence immobilières pour les locataires et auraient pu contribuer à la baisse des prix. Le gouvernement tout à une logique de placement immobilier plutôt que de logement, a préféré faire payer les locataires plutôt que les propriétaires et les rentiers.

Parce que les actifs sont appelés bien plus qu'avant à une mobilité résidentielle, parce que nos vies ne sont pas aussi linéaires qu'il y a 10, 20, ou 40 ans, on ne peut pas rester dans le status-quo sur ce sujet. Les solutions à mettre en œuvre sont :

1 - réduire drastiquement les coûts de transaction en supprimant les frais de mutation,  en les réduisant aux seules rémunérations des notaires que l'on plafonnerait à 0,8 % du prix de vente,

2 – compenser la ressource fiscale liée aux frais de mutation par :

Ces solutions sont possibles, justes et efficaces.

Possibles

Les recettes fiscales de l’État seraient préservées. Certes, les recettes liées aux plus-values s'éroderaient au fil du temps du fait de la baisse de ces plus-values, mais ces recettes seraient compensées par l'impôt sur la valeur locative que tous les propriétaires paieraient, donc avec une assiette plus large et plus régulière. Pour que l’État puisse recueillir le produit de l’impôt sur les plus-values, il faut évidemment mettre en œuvre ces dispositions avant que les prix ne baissent, donc avant que les taux ne remontent. Or, ils peuvent justement remonter si la confiance en la capacité de l’État à rembourser sa dette baisse. Il faut donc agir dès maintenant. Payer plus d'impôts aujourd'hui, ce sera en payer beaucoup moins demain.

Du point de vue de l'intérêt des vendeurs, le paiement de l'impôt sur la plus-value serait compensé par un prix de vente supérieur du fait de la suppression des frais de mutation (8 % environ) qui redonnerait du pouvoir d'achat aux acheteurs et qui permettrait donc, d'augmenter les prix. Le prix pourrait être aussi sensiblement augmenté du simple fait de l'augmentation de la liquidité des biens immobiliers. Cette augmentation des prix de vente générée par l'accroissement du pouvoir d'achat de l'acheteur et par l'augmentation de la liquidité peut, à mon sens, être estimée entre + 6 % et +  12 %.

Pour, les professions immobilières (agents immobiliers, notaires,...), leur moindre rémunération par transaction serait compensée par l'augmentation de leur nombre.

Du point de vue de l'intérêt des acheteurs, l'impôt sur la valeur locative serait nettement avantageux. En effet, une taxe sur la valeur locative fixée à 5 % de la valeur du bien correspondrait un impôt d'environ 350 €/an pour un appartement de 140 k€ (loué 580 €/mois hors charges), et pour lesquels les impôts de mutation s'élèveraient avec le système actuel à environ 11 200 € (environ 8 %), et  payer 350 €/an, c'est bien moins risqué et plus économique que de payer d'un coup 11200 € en s'endettant à crédit; sur 20 ans, avec un taux de crédit de 3,5 %, c'est même quasiment deux fois moins cher (mensualité de remboursement : 65 €,  776 €/an).

Il faut aussi bien avoir en tête qu'avec des coûts de transaction très réduits, qu'une personne qui vend un bien pour en acheter un autre comparable, ne perd rien ou presque. Si elle vend moins cher, elle rachète aussi moins cher (2).

Justes

L'impôt sur la plus-value est juste. Quand un bien immobilier prend de la valeur, par exemple parce qu'un tramway ou une gare TGV sont construits à proximité, il est normal que le vendeur habitant ou non ce bien, paie un contribution pour la plus-value réalisée. Actuellement, le propriétaire habitant (ou ses héritiers) qui vend son bien, encaisse la totalité de la plus-value nette d'impôts. Dans le même temps, l'actif paie « plein pot » l'impôt, il faut bien que les impôts que ne paient pas les uns, soient compensés par d'autres. Pareillement, un commerçant qui  vend plus cher un article, paie la TVA sur la différence de prix, mais le propriétaire habitant qui vend plus cher son appartement est épargné.

Les propriétaires de longue date pourraient évidemment se sentir lésés vis-à-vis de cet impôt sur la valeur locative. Sur ce point, il n'y a hélas pas de réponse satisfaisante à leur apporter, mais ils pourraient se consoler en se disant que les locataires paient indirectement 5 fois plus d'impôts qu'eux sur le même poste. En effet, un propriétaire qui loue un appartement paie environ 20 à 30 % d'impôts sur le revenu de sa location, impôts qu'il répercute sur le montant du loyer qu'il facture à son locataire. C'est donc en définitive, le locataire qui paie l'impôt et le propriétaire qui le verse. C'est comme pour la TVA, c'est in fine le consommateur final qui paie (3). De plus, il se trouve que les propriétaires sont très généralement plus riches que les locataires. Ainsi, dans le système actuel, ce sont les plus riches qui paient le moins.

Dans les faits, l'impôt sur la valeur locative existe plus ou moins dans les taxes foncières, mais le montant de cet impôt n'est pas du niveau car il calculé sur des valorisations de bien immobiliers trop faibles. De plus, les logements anciens donc plutôt de centre ville,sont relativement épargnés par rapport aux logements récents plutôt en zone périphériques habités par des populations avec disposant de moins de revenus disponibles que les habitants de centre ville.

En cas de nécessité de déménagement, pour des impératifs professionnels par exemple, le récent propriétaire perd l'intégralité des frais de mutation qu'il a payés. Jusqu'alors, ça « passait » du fait de l'augmentation des prix immobiliers, mais cette augmentation a heureusement pris fin (2). La perte est aussi lourde qu'injuste. Encore une fois, on ne peut promouvoir la mobilité professionnelle tout en maintenant ce type de pénalité sur la mobilité résidentielle.

Efficaces

L'efficacité se mesure à la satisfaction des besoins : besoin en logements de qualité à proximité des lieux de travail, besoin de rénovation énergétique des logements, besoins de financement de l’État et des services publics sur des bases justes et acceptées.

La taxe sur la valeur locative serait justement un outil efficace pour lutter contre la vacance immobilière. Cette vacance correspond à une mobilisation de l'espace bâti sans contrepartie pour la collectivité. Or, cet espace est précieux et rare dans les grandes villes, il n'est donc pas à gaspiller. En ville, cette mobilisation pour rien de l'espace bâti engendre des frais pour la collectivité, frais peu visibles mais bien réels, frais tels que ceux générés par la nécessité d'étendre en périphérie les réseaux de routes, de rues, d'électricité, d'eau, de transports publics,.... . Les prix d'achat trop élevés ne favorisent évidemment pas l'investissement dans la rénovation énergétique.

Par ailleurs, avec la taxation de toutes les plus-values, l'augmentation de la valeur d'un bien immobilier du fait des travaux auto-entrepris ou réalisés par du travail au noir serait taxée. A ce sujet, il n'y a aucune raison pour que ce travail, source de revenus cachés, échappe totalement à l'impôt et aux cotisations sociales. Le moindre recours à cette forme de travail peu visible mais très répandue, serait donc favorable à l'emploi, notamment dans le domaine du second-œuvre dans le bâtiment. Pour le coup, les artisans du bâtiment devraient être favorables à cette taxe, fait rare. Ce serait aussi profitable à la sécurité sociale : combien d'amateurs constructeurs se blessent ou s'exposent à des toxiques en réalisant des travaux qu'ils feraient mieux de confier à des professionnels.

Également, mettre fin à la pénurie de logements corrects permettrait de limiter drastiquement les montants des aides aux logements (APL, Duflot/Périssol et Cie,...), créerait de l'emploi et réduirait le déficit de compétitivité avec les pays européens où l'immobilier est moins cher comme l'Allemagne, l'Espagne,... .

En conclusion, le système actuel de fiscalité et d'aide sur le logement est mauvais, il :

Il faut, au plus tôt, le réformer en profondeur.

Daniel BOBILLIER

daniel.bobillier@yzonka.net

(1) Myriam Chauvot / Journaliste - http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/0203585157658-la-grande-bretagne-et-la-france-deux-pays-ou-se-loger-coute-cher..... ).

(2) Avec l'augmentation continue des prix immobiliers, un vendeur qui rachete un bien équivalent à celui qu'il vend est perdant, mais il ne s'en rend pas compte car il paie les frais de mutation proportionnellement au prix d'achat de son nouveau bien. Il est perdant et il se croit plus riche.

(3) Un actif qui gagne 1500 € net/mois, qui dépense 700 €/mois de produits soumis à TVA à 20 %, paie 140 € de TVA, s'il paie un loyer de 450 €/mois et que son propriétaire est imposé à 25 %, cet actif paie indirectement 112,5 € d'impôts via son propriétaire. 2 % de baisse de TVA ne procurerait à cet actif qu'une économie de 14 €/mois. En conclusion, si l'on veut augmenter le revenu disponible des bas revenus, c'est avant tout, sur le coût du logement, sur les coûts des déplacements et de l'énergie liés au logement qu'il faut intervenir. Pour les personnes à bas revenus, l'impact de changement à la hausse ou à la baisse de quelques points de TVA reste faible sur le revenu disponible par rapport à l'excès de dépenses liées au logement (loyer, transport, énergie,...).

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